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向中介購(gòu)買(mǎi)二手房的那些小坑

時(shí)間：三天前
來(lái)源：裝修界

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隨著我國(guó)人口的不斷增加，人民居住問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)峻，比如住房緊張，房?jī)r(jià)高漲等一系列問(wèn)題。從中國(guó)的房地產(chǎn)信息來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)基本上只增不減，這時(shí)候很多人都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，那什么是二手房交易呢？二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。大多數(shù)人在不了解房子具體的情況下，選擇聯(lián)系中介公司，通過(guò)中介去購(gòu)買(mǎi)房子，這也越來(lái)越成為一種便利的購(gòu)房渠道。

房屋中介公司，是指為房屋投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱(chēng)，它包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。具體到二手房中介公司，指的是為二手房交易雙方充當(dāng)媒介，專(zhuān)門(mén)從提供信息，成交服務(wù)、簽訂合同鑒證、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、辦理銀行按揭、領(lǐng)取房產(chǎn)證等服務(wù)活動(dòng)獲利的機(jī)構(gòu)。

但是，隨著二手房成交量的不斷增加，買(mǎi)賣(mài)糾紛的數(shù)量也大量出現(xiàn)，其中不乏因中介責(zé)任而產(chǎn)生的麻煩。現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)中，中介公司層出不窮，其代理水平高低也不相同，有的中介甚至違規(guī)操作，既坑害了買(mǎi)賣(mài)交易者，又?jǐn)嚨弥薪槭袌?chǎng)烏煙瘴氣。既然市場(chǎng)已經(jīng)這樣，那裝修界小編只能給大家一些關(guān)于能追究中介責(zé)任的情況，希望二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在看到這幾點(diǎn)后，也對(duì)自己的交易做個(gè)檢查。

情況一：隱瞞房屋弊端。

在二手房交易中，部分中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件，如二手房房屋飲用水質(zhì)不合格、水電僅為臨時(shí)的。帶領(lǐng)買(mǎi)房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣(mài)人，承租人不看房等特殊情況下，中介機(jī)構(gòu)常會(huì)帶領(lǐng)買(mǎi)受人查看其他類(lèi)似房屋作為替代，買(mǎi)賣(mài)雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，影響合同順利履行。

情況二：未履行提醒、告知義務(wù)。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同通常是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價(jià)款金額、付款時(shí)間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)需要房屋買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定。審判實(shí)踐中，部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見(jiàn)載入合同。

情況三：不提示某些特殊二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣。

除普通商品房外，法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán)，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。

情況四：審查不到位。

例如：在夫妻一方處分共有房屋的情況下，由于買(mǎi)受人通常欠缺相關(guān)法律知識(shí)，中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù)，包括核實(shí)登記權(quán)人與出賣(mài)人是否一致，詢(xún)問(wèn)權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對(duì)房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)障礙或者無(wú)法履行。

情況五：慫恿簽訂陰陽(yáng)合同。

在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買(mǎi)賣(mài)雙方，制造出總價(jià)款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報(bào)稅款，而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行，且未進(jìn)行備案。這種操作方式給國(guó)家稅收造成了巨大損失，同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。在房?jī)r(jià)大幅上漲之后，賣(mài)房人可能會(huì)以此為借口提出合同無(wú)。

情況六：虛構(gòu)社保、規(guī)避限購(gòu)令。

在交易的時(shí)候，存在少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購(gòu)房資格的人開(kāi)具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個(gè)交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的合同可能被法院確認(rèn)為無(wú)效。以上六種情況便是可以追究中介責(zé)任的，在二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)該對(duì)此做核查，盡量避免此類(lèi)事情發(fā)生，若真有發(fā)生，可以向法院提出責(zé)任申請(qǐng)。

通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房并不是安全可靠的保障，很多人都認(rèn)為通過(guò)中介買(mǎi)房子有了保障，出了問(wèn)題有中介做擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)小，這種認(rèn)知其實(shí)是錯(cuò)誤的，因?yàn)橹薪闀?huì)想方設(shè)法規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。另外，中介的收費(fèi)普遍較高，當(dāng)客戶(hù)利益受到侵害（例如資金被騙，交易糾紛等），中介不一定能很好地處理，得到讓客戶(hù)滿(mǎn)意的結(jié)果。

購(gòu)房時(shí)認(rèn)真簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于付款條件、違約、爭(zhēng)議處理方式等重點(diǎn)條款,在合同中務(wù)必要約定清楚;同時(shí),要求對(duì)方履約等情形盡量以書(shū)面形式進(jìn)行,以作為將來(lái)可能發(fā)生糾紛時(shí)的證據(jù)。明確約定各種證照的過(guò)戶(hù)事宜。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、物管登記特別是戶(hù)口遷移的過(guò)戶(hù)時(shí)間,同時(shí)要在支付定金或房款時(shí)適當(dāng)扣留一定比例的金額,待過(guò)戶(hù)完后再行支付。

最后再次提醒大家，小心中介，這個(gè)行業(yè)良莠不齊，部分從業(yè)人員素質(zhì)偏低，二手房購(gòu)房糾紛屢有發(fā)生，一些黑心中介唯利是圖，利用買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)法規(guī)的不了解，賺取非法利益，坑害購(gòu)房者，總之，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候需要步步謹(jǐn)慎，任何小小的疏忽都會(huì)對(duì)買(mǎi)房人造成傷害，同時(shí)也助長(zhǎng)了不法分子的賊心。