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家裝指南 裝修后的收房秘訣

  • 時間：三天前
  • 來源 ： 裝修界
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建議收房日期：建議大家在第三天或第四天去收房


　　需要帶的工具：


　　a)1只塑料洗臉盆用于驗收下水管道


　　b)1只小榔頭用于驗收房子墻體與地面是否空鼓


　　c)1只塞尺用于測裂縫的寬度


　　d)1只5米卷尺用于測量房子的凈高


　　e)1只萬用表-用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通


　　f)1只計算器-用于計算數(shù)據(jù)


　　g)1只水筆用于簽字


　　h)1把掃帚用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生


　　i)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩用于時間長，可休息一下及預(yù)先


　　封閉下水管道。


　　驗收房子時間：一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。


　　收房過程：


　　1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：


　　A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》可帶走


　　B、《住宅使用說明書》可帶走


　　C、《竣工驗收備案表》 D、面積實(shí)測表


　　E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))可帶走


　　如果開發(fā)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。


　　2)核實(shí)面積、合同及價錢多退少補(bǔ)問題。 驗收房子


　　看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，沈陽裝修公司提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)


　　1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;(陽臺裂縫危險大)


【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了


　　2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。


　　3)仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。


　　【提示】：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。


　　4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通。


　　【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。


　　5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。


　　【提示】：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。


　　6)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。


　　【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。


　　7)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;


　　【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。


　　8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。


　　最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧;若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。


　　案例1


　　即使購房合同有明確約定開發(fā)商也沒有權(quán)代收契稅


　　袁前嶺律師：開發(fā)商把繳納契稅和公共維修基金作為入住領(lǐng)鑰匙的前提條件，是錯誤的，因為無論是依據(jù)法律還是王先生和開發(fā)商之間的合同，開發(fā)商都不享有這個權(quán)利。其次，北京市相關(guān)政策明確規(guī)定從今年1月1日起不允許任何單位代收契稅，王先生可以向開發(fā)商表示該約定違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效條款。


　　由于開發(fā)商要求在交付房屋前交納上述費(fèi)用和簽署《委托書》，超出了法律規(guī)定和購房合同約定的范圍，因此，即使王先生拒絕收房，也是屬于開發(fā)商沒有按時向王先生交付房屋，必須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。


　　王先生：我們是某小區(qū)的業(yè)主，開發(fā)商在我們?nèi)マk理收房手續(xù)時告知，只有簽署了開發(fā)商出示的“委托協(xié)議”，并且把公共維修基金和契稅等費(fèi)用交給開發(fā)商，才能辦理入住手續(xù)和領(lǐng)鑰匙。請問律師，如果拒絕簽署該協(xié)議，可能產(chǎn)生怎樣后果?


　　案例2


　　如果在2004年前簽合同分期綜合驗收合格應(yīng)收房


　　朱壽全律師：根據(jù)國務(wù)院文件，從去年7月1日起取消住宅小區(qū)項目竣工綜合驗收，雖然這能避免重復(fù)驗收，但綜合驗收取消后，對后期的物管、小區(qū)交通、通郵、綠化指標(biāo)是否達(dá)到等，只能靠開發(fā)商的誠信，而無法用行政手段干預(yù)。


　　袁前嶺律師：如果開發(fā)商出具了分期綜合驗收的文件，而業(yè)主認(rèn)為該小區(qū)達(dá)不到分期綜合驗收的條件，那么就需要和分期綜合驗收文件的頒發(fā)部門了解相關(guān)情況。開發(fā)商要求業(yè)主在收房前必須簽物業(yè)合同的行為，不應(yīng)該得到法律的支持。如果因此導(dǎo)致業(yè)主延遲收房，開發(fā)商必須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但注意保留開發(fā)商要求崔先生簽署物業(yè)合同時的相關(guān)證據(jù)，包括錄音、現(xiàn)場證人等等。


　　崔先生：我的購房合同中約定：“商品房經(jīng)分期綜合驗收為交房條件”，現(xiàn)在開發(fā)商通知我去收房，但在現(xiàn)場我發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)的綠化，郵箱，道路都還沒有搞好，我可不可以拒絕收房?此外，開發(fā)商要求我三年不得更換物業(yè)公司，如果我不簽物業(yè)合同，他就不交鑰匙，這種情況我應(yīng)該如何處理?


　　案例3


　　保修條款低于法定最低限可向市建委相關(guān)部門投訴


　　袁前嶺律師：依據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》第六條、第七條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，開發(fā)商約定的條款不得低于法定最低保修期，否則屬于無效條款，吳先生并不需要和開發(fā)商作更多的談判。


　　王立宏律師：購房者如果發(fā)現(xiàn)《住宅質(zhì)量保證書》上所承諾的保修時間不符合有關(guān)規(guī)定，可以先找到相關(guān)的法律條款出示給開發(fā)商，如果開發(fā)商仍然拒絕，可找市建委相關(guān)部門投訴處理。


　　朱壽全律師：如果要起訴，無須要求其出示不交鑰匙的書面證明，但應(yīng)該保存開發(fā)商已經(jīng)蓋章的《住宅質(zhì)量保證書》作為日后起訴的證據(jù)。


　　吳先生：開發(fā)商上周通知我收房，但在開發(fā)商出具的住宅質(zhì)量保證書中，注明了屋面防水保修三年，管道及線路保修半年。據(jù)我了解，國家規(guī)定這兩項的保修期限分別應(yīng)該是五年和二年，請問律師，這樣的質(zhì)量保證書我可以不簽嗎?如果談判后開發(fā)商仍執(zhí)意不實(shí)行國家的有關(guān)規(guī)定，我們應(yīng)該怎么辦?


　　案例4


　　開發(fā)商提供的面積實(shí)測表并不包含各戶詳細(xì)面積圖


　　袁前嶺律師：依據(jù)《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》和《測繪資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，丁級資質(zhì)的單位也有資格測繪24層塔樓，陳女士如有疑問可到北京市建委了解。


　　王立宏律師：面積實(shí)測表不需要有圖，沒有各戶的詳細(xì)面積圖、公攤面積圖是正常的。戶型的面積中一般會同時附上總建筑面積、總分?jǐn)偯娣e、各戶的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)以及各個分?jǐn)偛课坏脑敿?xì)面積。


　　陳女士：我在海淀區(qū)買了一套房子，現(xiàn)在已進(jìn)入收房階段，開發(fā)商提供的面積實(shí)測表是一個丁級資質(zhì)的單位出具的，我想請問一下，丁級資質(zhì)的單位有沒有資格測繪24層塔樓?


　　此外，該測繪機(jī)構(gòu)提供的面積實(shí)測表沒有各戶的詳細(xì)面積圖、公攤面積圖，請問一份完整的面積實(shí)測表應(yīng)該包含哪些數(shù)據(jù)?


　　-收房流程


　　第一步：業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》


　　第二步：業(yè)主交納剩余房款領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》


　　第三步：業(yè)主做綜合驗收，就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案


　　第四步：根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議


　　第五步：業(yè)主簽署《入住交接單》。


　　關(guān)鍵環(huán)節(jié)：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供


的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。


　　關(guān)鍵環(huán)節(jié)：收房應(yīng)驗收五項資料：房屋的《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《竣工驗收備案表》、面積實(shí)測表、管線分布竣工圖(可帶走)。


　　關(guān)鍵環(huán)節(jié)：交房遇到的問題無法在15日內(nèi)解決的，業(yè)主一定要就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議，以防止開發(fā)商事后不承認(rèn)。


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