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“以房養(yǎng)老”不靠譜 房屋產(chǎn)權并不是永久產(chǎn)權
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“倒按揭”變相出賣房產(chǎn)養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念難突破房屋產(chǎn)權有大限產(chǎn)權歸屬成疑難。
以房養(yǎng)老看著容易實現(xiàn)難
將房產(chǎn)抵押作為養(yǎng)老資本，按月領取安度晚年，你愿意嗎？
當下樓市，除了從產(chǎn)品規(guī)劃到配套設施的選擇均針對養(yǎng)老需求以外，“倒按揭”式的“以房養(yǎng)老”晚年生活模式也屢被提及。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式雖然在一些國家非常盛行，但是在我國卻鮮被認同，以至于這一概念引入國內(nèi)幾年來，難以實施?！笆紫仁侵袊藢Ψ课菟鶐淼臍w屬感難以改變；其次，由于我國房屋產(chǎn)權歸屬并非永久性，這也使金融機構對房屋最終的抵押是否有效心存余悸?！睒I(yè)內(nèi)人士總結。
“以房養(yǎng)老”傳統(tǒng)觀念難突破
所謂住房反向抵押貸款也就是所謂“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押給金融機構，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金并享有房產(chǎn)居住權或接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老生活方式。實際上可以理解為變相賣了房產(chǎn)，所得資金用于養(yǎng)老。
據(jù)了解，早在去年就有包括上海等地成為該種養(yǎng)老模式的試點城市，但遺憾的是并沒有獲得積極的響應，百姓接受度較低。
中原地產(chǎn)張大偉表示，在曾經(jīng)供職的單位試圖開展過這一養(yǎng)老業(yè)務，最終沒有做起來，就是因為在我國傳統(tǒng)思想當中，房產(chǎn)對于歸屬感起到了很大的作用，以房產(chǎn)為代價養(yǎng)老，多數(shù)老百姓不能接受。
有市民表示，“前半輩子耗全家之力才得以買房，如果‘倒按揭’養(yǎng)老，又將房子變相賣掉，豈不是一輩子圍繞房子糾結，最終又什么都沒能留給子女嗎？”
北京青年政治學院老年服務與管理專業(yè)的學生在社會實踐中接觸到了北京某高檔養(yǎng)老公寓的老人。據(jù)介紹，該老人即是賣掉自己的房產(chǎn)得以入住高檔老年公寓，盡管該老年公寓不論在設施、生活環(huán)境，還是養(yǎng)老服務軟件配套、生活待遇等方面均較為舒適，但是該老人還是嘆息，“在這里雖然很享受老年生活，但是感覺和自己家里完全不一樣，可惜?。》孔佣紱]有了！”
北京青年政治學院老年服務與管理專業(yè)社會實踐小組成員表示，在老人嘆息自己的房子都沒有了的時候，其表情與描述養(yǎng)老公寓內(nèi)舒適生活時簡直天壤之別，從目光中我們可以讀出老人的無奈與歸屬的渴望。
產(chǎn)權大限與業(yè)務贏利點影響金融機構積極性
事實上，“以房養(yǎng)老”之所以沒能大范圍實行，除了老百姓對于抵押房產(chǎn)“倒按揭”養(yǎng)老認可度不高之外，金融機構對這一業(yè)務也并不積極。據(jù)了解，到目前為止，也只有個別銀行表示將試點“倒按揭”這一養(yǎng)老服務模式。
其中的原因，業(yè)內(nèi)人士歸結為在我國推行“以房養(yǎng)老”本身存在一個硬傷。張大偉表示，雖然“以房養(yǎng)老”在一些國家較為盛行，但是要知道這些國家的房產(chǎn)都是永久產(chǎn)權，而我國的實際情況是房屋產(chǎn)權存在70年大限，況且目前還沒有房產(chǎn)真正達到70年，且法律也沒有明文規(guī)定房屋產(chǎn)權撞線后如何處置。
盡管有業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)所有人都面臨商品房有限產(chǎn)權問題，相信國家到時候會有合情合理的解決方案。但是沒有明確的延期說法，金融機構也難免心有余悸。“一旦房屋產(chǎn)權撞線，而養(yǎng)老服務尚未結束，銀行已支付的養(yǎng)老金如何獲得回報？又如何界定業(yè)主對該房產(chǎn)的后續(xù)抵押行為？銀行很可能存在賠了夫人又折兵的風險。”一位金融界人士表示。
“倒按揭”直接將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行需要找到自己的贏利點才有動力推進業(yè)務。對于將老人起居安排至老年公寓，銀行可以出租他人賺取租金與支付養(yǎng)老金的差額；而對于仍舊保留老人居住權的“倒按揭”，銀行的贏利點完全在養(yǎng)老服務結束后才能憑借轉賣房產(chǎn)來實現(xiàn)，大量資金長期占用的成本也打擊銀行積極性。
市場變動與壽命預期致抵押價格評估難
“倒按揭”在實際操作中也不乏難點。張大偉表示，“對于房產(chǎn)價值的評估，短期來看房產(chǎn)的保值、增值能力還是較強的，但是以房養(yǎng)老涉及的時間跨度可能會較長，那么長期而言，房產(chǎn)價格走向很難確定，而評估價值過低，顯然業(yè)主不會買賬”。
即使擬定了合理的抵押價格，對于業(yè)主而言，壽命預期又存在不確定性?！昂芏嗟牟豢煽挂蛩貙е孪硎莛B(yǎng)老服務的老人享受年限迥異，并且，選擇‘以房養(yǎng)老’的老人，很可能是沒有繼承人的，那么，如何使老人獲得與房產(chǎn)價值相匹配的養(yǎng)老服務或養(yǎng)老金額呢？這也很難界定?！北本┣嗄暾螌W院老年服務與管理專業(yè)人士指出。
鑒于此，業(yè)內(nèi)人士指出，需要更多的相關機構，諸如保險公司、中間機構等參與進來，并伴有相應的配套政策。“這樣中間機構可以評價房屋抵押而先獲得大量資金，資金盤活創(chuàng)造出利潤，‘以房養(yǎng)老’的推進才能產(chǎn)生動力?！?/P>
不過，同時值得強調(diào)的是，這又將帶來中間機構資本運營不良的風險，直接傷害到選擇“以房養(yǎng)老”市民的切身利益?！皼r且這一風險絕對不容忽視。”業(yè)內(nèi)人士強調(diào)。
“與其‘倒按揭’倒不如有專門機構幫著統(tǒng)一管理，做‘以租養(yǎng)老’，憑借租金支付老人在老年公寓的養(yǎng)老費用，這樣房產(chǎn)所有權仍在老人手里，對于養(yǎng)老服務質量的保證也有更多的主動權?！庇惺忻裉岢?。
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